อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKPS เปิดเผยบทวิเคราะห์ปรับลดประมาณการกำไรหลักของ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA และบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA สำหรับปี 2568-2570 ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยกำไรของ WHA ถูกปรับลดลง 4%, 15% และ 28% ตามลำดับ ขณะที่ AMATA ถูกปรับลดลง 4%, 24% และ 40% ตามลำดับ อิงจากการคำนวณราคาขายที่ดินในช่วงก่อนเกิดสงครามการค้าทั่วโลก พร้อมกันนี้ ฝ่ายวิเคราะห์ได้ปรับลดเป้าหมายอัตราส่วนราคาต่อกำไร (PER) สำหรับธุรกิจขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมลงมาอยู่ในระดับ -2SD จากค่าเฉลี่ยระยะยาว โดย PER ของ WHA ปรับลดเหลือ 9 เท่า จากเดิม 18 เท่า และของ AMATA เหลือ 6 เท่า จากเดิม 14 เท่า เพื่อสะท้อนความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากสงครามการค้า ทั้งนี้ KKPS ปรับลดคำแนะนำสำหรับ AMATA เป็น "Underperform" จากเดิม "Buy" พร้อมปรับราคาเป้าหมายใหม่ที่ 13.50 บาท จากเดิม 34 บาท ขณะที่คงคำแนะนำ "Buy" สำหรับ WHA แต่ปรับลดราคาเป้าหมายใหม่ที่ 3.40 บาท จากเดิม 6.00 บาท ตามการประเมินมูลค่าแบบ SOTP อย่างไรก็ตาม ภายใต้สภาพแวดล้อมการค้าโลกที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน KKPS คาดว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในภาคการผลิตจะหยุดชะงักเป็นระยะเวลาประมาณ 6 เดือน โดยเงื่อนไขที่เข้มงวดของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เกี่ยวกับหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดสินค้าและการเพิ่มมูลค่าในประเทศ จะช่วยจำกัดการย้ายฐานการผลิตจากจีนเข้าสู่ประเทศไทย อีกทั้งความต้องการซื้อที่ดินในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีแนวโน้มลดลงอย่างมาก โดยคาดว่าจะลดลง 44% เหลือ 3,700-3,800 ไร่ในปี 2568 และลดลงอีก 44% เหลือ 2,000-2,100 ไร่ในปี 2569 ซึ่งสอดคล้องกับสถิติความต้องการซื้อในอดีต โดย KKPS ปรับลดประมาณการยอดขายที่ดินของ WHA เหลือ 1,650 ไร่ และ 900 ไร่ในปี 2568 และ 2569 ตามลำดับ จากเดิมที่ประเมินไว้ 2,600 ไร่ต่อปี ขณะที่ยอดขายของ AMATA ปรับลดเหลือ 580 ไร่ และ 540 ไร่ จากเดิม 2,700 ไร่ และ 2,200 ไร่ ฝ่ายวิเคราะห์คาดการณ์ว่ากำไรหลักของ AMATA จะเติบโตเพียง 2% ในปี 2568 ก่อนลดลง 14% และ 10% ในปี 2569 และ 2570 ตามลำดับ ขณะที่ WHA มีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่งกว่า โดยคาดว่าจะเติบโต 10% ในปี 2568 และลดลงเพียง 5% และ 9% ในสองปีถัดไป สำหรับผลการดำเนินงานไตรมาส 1/2568 KKPS ประเมินว่า WHA จะมีกำไรหลักที่แข็งแกร่ง 2,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 63% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และเพิ่มขึ้น 59% จากไตรมาสก่อนหน้า ส่วน AMATA คาดว่าจะมีกำไร 428 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% เทียบปีต่อปี แต่ลดลง 57% เทียบกับไตรมาสก่อน ฝ่ายวิเคราะห์มองว่า WHA มีความยืดหยุ่นมากกว่า AMATA จากหลายปัจจัยสำคัญ ได้แก่ ส่วนแบ่งตลาดการขายที่ดินที่สูงกว่าที่ 43% เทียบกับ 25% ของ AMATA ในช่วงปี 2557-2562, สัดส่วนลูกค้าสหรัฐฯ และอุตสาหกรรมดิจิทัลใหม่ที่มากกว่าชัดเจน รวมถึงการมีธุรกิจให้เช่าพื้นที่และบริหารจัดการสินทรัพย์ขนาดใหญ่กว่าถึง 10 เท่า ซึ่งส่งผลให้มีสัดส่วนรายได้ประจำและรายได้จากส่วนของผู้ถือหุ้นมากกว่า AMATA ถึง 26% ในแง่ของมูลค่าหุ้น KKPS แนะนำให้นักลงทุนพิจารณาอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (PBV) โดยในอดีตช่วงที่ประเทศไทยประสบปัญหาความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมลดลง เช่น ในปี 2551, 2560 และ 2563 พบว่า WHA ซื้อขายที่ PBV ต่ำสุดที่ 1.1 เท่า ซึ่งอยู่ในระดับ 1SD ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว ขณะที่ AMATA ซื้อขายที่ 0.6 เท่า หรือ 1.5SD ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว อันสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างด้านผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) โดย WHA มี ROE เฉลี่ย 12.3% ในช่วงปี 2557-2567 เทียบกับ AMATA ที่ 10.0% ในปัจจุบัน WHA ซื้อขายที่ PBV คาดการณ์ปี 2569 ที่ 1.1 เท่า ขณะที่ AMATA ซื้อขายที่ 0.7 เท่า