อสังหาริมทรัพย์

พลวัต ปี 2017 : วิษณุ โชลิตกุล ธุรกิจที่ก่อหนี้มากที่สุดในระบบธนาคารพาณิชย์ที่ไหนในโลก คืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นดัชนีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงชี้วัดกำไรของธนาคารพาณิชย์ และเศรษฐกิจไทยได้ดีที่สุด ปีนี้ ใครต่อใครก็คาดเดา และมองโลกทางบวกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีแนวโน้มดีขึ้นในปี 2560 เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว คนแรกที่ได้รับการยอมรับมากที่สุด (แม้จะดูเพี้ยนไปบ้างในสายตาของคนบางกลุ่ม) คือ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ออกมาพูดตั้งแต่ต้นปีว่า จากการสำรวจผู้เข้าร่วมสัมมนาเกี่ยวกับรถไฟฟ้า 10 สายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า ในปีนี้โดยรวมแล้วธุรกิจนี้ จะดีกว่าภาวะเศรษฐกิจ เพราะแม้ผู้มีรายได้น้อยจะซื้อบ้านได้จำกัด แต่ผู้มีรายได้สูงยังมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับหนึ่ง เพียงแต่การเพิ่มขึ้นนี้ ถือว่าเพิ่มในอัตราที่ค่อนข้างช้ามาก ส่วนหนึ่งคงเป็นด้านบวกจากเศรษฐกิจไทย ที่มีการลงทุนของภาครัฐ อย่างไรก็ตาม ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้จะอยู่ในฐานะที่ดีกว่า แต่ก็ยังเติบโตน้อยกว่า และมีแนวโน้มว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะชะลอตัวในแง่ของการเปิดตัวโครงการอีกด้วย คนต่อไปคือ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมธุรกิจอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กลับมีมุมมองต่างไป เพราะประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศปี 2560 คาดเติบโต 5% หรือมูลค่ารวมอยู่ที่ 6.7 แสนล้านบาท จากปี 2559 มูลค่าตลาดรวม 6.5 แสนล้านบาท ซึ่งถือว่า “ไม่เติบโต” นายประเสริฐระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นแรงผลักดันการเติบโตของตลาดในปี 2560 จากอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าชัดเจนมากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สามารถเติบโตได้ 5% มีมูลค่า 3.7 แสนล้านบาท ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดทรงตัวอยู่ที่ 3 แสนล้านบาทเท่ากับปี 2559 ปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาฯ คือ ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา คาดเติบโต 3.5% แต่ภาครัฐต้องมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนการลงทุน จะทำให้มีเงินหมุนเวียนสร้างสภาพคล่องให้ระบบเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นระบบทางคู่ รถไฟฟ้า 10 สาย ที่มีแผนสร้างอยู่แล้ว ส่งเสริมให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นใน 5-10 ปีข้างหน้า ปัญหาที่ต้องระวังคือ ปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีโอกาสปรับขึ้น มีผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายของผู้บริโภคที่มีหนี้สินเพิ่มขึ้นตาม และฉุดความต้องการซื้อให้ลดลง เพราะการปรับดอกเบี้ยที่ 1% ทำให้ดีมานด์ลดลง 8% ก่อให้เกิดภาวะตลาดชะงักงันได้ ส่วนปัจจัยลบอื่นที่สำคัญไม่แพ้กัน คือ ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่อยู่ระดับสูงในอัตรา 80% ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ซึ่งมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังเป็นปัญหาสำคัญด้านการขาย แม้จะขายได้ แต่โอนไม่ได้ และถือเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของอุตสาหกรรม ต้องใช้เวลาในการแก้ไข ที่จะทำให้ตลาดกลาง-ล่าง กลับมาฟื้นตัวได้ ทั้งหมดที่ว่ามา ไม่สำคัญเท่ากับ ข้อสรุปสุดท้ายที่ว่า ตลาดอสังหาฯ ยังเป็นเวทีการแข่งขันของรายใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายเดิม และกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากธุรกิจอื่นเข้ามามากขึ้น จากข้อเท็จจริงเชิงโครงสร้าง โครงสร้างธุรกิจในปัจจุบัน มีเพียง 13 บริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ครองส่วนแบ่งตลาดไปแล้วถึง 57% ข้อเท็จจริงดังกล่าว เท่ากับว่าในปี 2560 จะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ มีการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ มีรูปแบบโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตให้กับองค์กร ท่ามกลางที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง และตลาดเติบโตไม่มาก เหตุผลคือ การสร้างการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องมีโครงสร้างธุรกิจที่ยืดหยุ่น แม้แต่ พฤกษาฯ ที่เป็นเบอร์หนึ่งของธุรกิจที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ยอดขายและรายได้ ยังมีการปรับโครงสร้างธุรกิจไปรุกตลาดพรีเมียมมากขึ้น การปรับโครงสร้างธุรกิจให้เกิดความยืดหยุ่นดังกล่าว น่าจะส่งผลกำไรต่อบริษัทที่เป็นผู้ประกอบการในปีนี้มาก นั่นหมายความว่า ในการสร้างเสถียรภาพการเติบโตขององค์กร เพราะการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ไม่ทำให้โตไปกว่านี้ได้ ไม่เหมือน 4-5 ปีก่อน ที่โตโดยการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากรายกลางและเล็ก แต่วันนี้เป็นการแย่งส่วนแบ่งตลาดระหว่างรายใหญ่ที่ครองมาร์เก็ตแชร์ไปแล้ว 57% โตไปกว่าเดิมจึงไม่ใช่เรื่องง่าย เท่ากับชื่อเสียงในอดีต ไม่มีความหมายในการลงทุนของนักลงทุนอีกต่อไป ข้อเท็จจริงหลังสุดนี้ ทำให้การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์รายตัวปีนี้ มีรายละเอียดที่ต้องทำการบ้านมากกว่าเดิม คำกล่าวที่ว่า ปี 2560 ผู้เล่นรายใหญ่ และผู้เล่นรายใหม่ ล้วนมีทุนเท่ากัน มีความหมายพึงใคร่ครวญอย่างยิ่ง