อสังหาริมทรัพย์

พลวัตปี 2017 : วิษณุ โชลิตกุล คำโต้แย้งว่าเศรษฐกิจไทยดีขึ้นอย่างช้าๆ หรือถดถอยลงต่อเนื่อง ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่สะท้อนความสับสนของการตัดสินใจในยามที่อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ในภาวะอึมครึม เมื่อวานนี้ ฟิลิปปินส์เปิดเผยข้อมูล (GDP) ของประเทศในไตรมาส 1 ปีนี้ ขยายตัว 6.4% ถือเป็นหนึ่งในชาติตลาดเกิดใหม่ที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดในเอเชีย แซงหน้าเวียดนาม และ อินโดนีเซีย ซึ่งมีการขยายตัว 5.1% โดยไม่ต้องพูดถึงประเทศไทยที่มีการขยายตัวเพียง 3.3% อาการถดถอยของเศรษฐกิจไทย ไล่เรียงจากตัวเลขจีดีพี ลงไปถึงตัวเลขการส่งออกและนำเข้า ตัวเลขการลงทุนภาคเอกชนทั้งในและจากต่างประเทศ และความสามารถทำกำไรที่ถดถอยลงของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบ ครึ่งแรกของปีนี้ อัตรากำไรสุทธิที่ถดถอยลงของธนาคารพาณิชย์ เกิดจากประเด็นหลักคือ NPLS ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัญหาปลายเหตุ เพราะต้นเหตุที่แท้จริงมาจากลูกค้าของธนาคารที่ได้รับความเดือดร้อนแสนสาหัสชนิดที่ปิดไม่มิด 2 ปีที่ผ่านมา ประเด็นว่าด้วยหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPLs ได้รับการพูดถึงมากจากนักวิเคราะห์ เพราะในปัจจุบัน กฎที่เข้มงวดของบาเซิล 3 ทำให้ธนาคารถูกบังคับต้องตั้งสำรองในกรณีมีหนี้สงสัยจะสูญ (หรือพูดให้ไพเราะคือ สินเชื่อจัดชั้น หรือสินเชื่อด้อยคุณภาพ) ว่าด้วยอัตราส่วนสำรองต่อหนี้สงสัยจะสูญ หรือ coverage ratio per NPL ซึ่งกำหนดไว้เบื้องต้นว่ายิ่งมากยิ่งดี คือ ควรจะมากกว่า 150% หากต่ำกว่านี้ จะรบกวนความสามารถทำกำไรไปอีกหลายไตรมาสข้างหน้า หากลงลึกในรายละเอียด จะพบว่า หนี้สำคัญที่สุดที่สร้างปัญหาให้ NPLs ของธนาคารเพิ่มขึ้น (จนกระทั่งนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ยอมรับว่าถ่วงรั้งขาขึ้นของดัชนีตลาดหุ้นไทยอย่างมีนัยสำคัญ) จนกระทบต่อการประเมินมูลค่า (Valuation) ที่ถือว่า สูงเกินพื้นฐาน อยู่ที่หนี้สินจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปเป็นหนี้ก้อนใหญ่สุดของระบบธนาคารพาณิชย์ คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 40-45% คุณภาพของสินเชื่อที่ด้อยลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกระจุกตัวหลักอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมกับเมืองใหญ่บางแห่ง มีส่วนทำให้ธุรกิจนี้ ตกอยู่ในสถานการณ์ยากลำบาก ในลักษณะทรงกับทรุด และโครงสร้างตลาดที่เหลื่อมล้ำชัดขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนของปีนี้ ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ชิงความได้เปรียบในการแข่งขันยิ่งขึ้น ถือว่าเป็นยังเป็นเวทีของรายใหญ่ ทั้งที่เป็นรายเดิม และกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากธุรกิจอื่นที่ย้ายเข้ามา ดังจะเห็นได้จากการที่จำนวน 13 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดไปแล้วถึง 57% เพราะสามารถปรับโครงสร้างธุรกิจและมีโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ท่ามกลางตลาดที่เติบโตไม่มาก ไตรมาสแรกของปีนี้ กำไรของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหุ้นไทยถดถอยลงเป็นส่วนใหญ่ สวนทางกับการคาดเดาของสมาคมธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ที่ประเมินภาพรวมตลาดทั่วประเทศปี 2560 คาดเติบโต 5% โดยมูลค่ารวม 6.7 แสนล้านบาท แบ่งออกเป็นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3.7 แสนล้านบาท และตลาดต่างจังหวัดทรงตัวที่ 3 แสนล้านบาท เนื่องจากรับอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของรัฐ ที่มีความคืบหน้าช้าๆ แต่ก็ไม่มีใครพูดออกมาชัดเจนถึงรายละเอียดของปัญหาได้ดีเท่ากับ นางสาวดารณี แซ่จู ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ในต้นสัปดาห์นี้ นางสาวดารณี บอกว่า ไตรมาสแรกปีนี้ธนาคารพาณิชย์ไทยทั้งระบบมีสัดส่วน NPLs ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากอยู่ที่ 3.23% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 2.93% โดยมีสาเหตุหลักส่วนหนึ่งมาจากผลพวงจากเมื่อ 3-4 ปีก่อน ที่ธนาคารพาณิชย์แข่งขันกันปล่อยสินเชื่อในกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก ช่วงเวลาดังกล่าว มีการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เรียกว่า teaser rateคือ ผู้ขอกู้สามารถผ่อนชำระได้ในอัตราต่ำช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นอัตราการผ่อนชำระจะสูงขึ้น ทำให้ภาระในการผ่อนชำระหลังจากปีที่ 3 เพิ่มขึ้น ประกอบกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังไม่กระจายตัวมากนัก ทำให้ลูกค้าบางกลุ่มไม่สามารถผ่อนชำระต่อไปได้ ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบในไตรมาสแรกปี 2560 มีอัตราการเติบโตที่ 6% ชะลอตัวลงจากสิ้นปี 2559 ซึ่งมีอัตราการเติบโตที่ 6.9% ขณะที่ในปี 2558 อัตราการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดดเด่นอยู่ที่ 9.3% จุดที่น่าสนใจอยู่ที่ว่า โดยปกติแล้วสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวสุดท้ายที่ผู้ขอกู้หรือลูกหนี้เลือกที่จะผิดนัดชำระ การที่เอ็นพีแอลกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น สะท้อนได้ว่า เศรษฐกิจยังฟื้นตัวได้ไม่ดีนัก แม้เราจะเห็นว่ารายได้ภาคเกษตรเริ่มฟื้นตัวมากขึ้น แต่ยังไม่กระจายตัวในทุกกลุ่มสินค้า องค์ประกอบสำคัญของปัญหา อยู่ที่การลงทุนภาคเอกยังไม่กระเตื้องขึ้น ขณะที่การส่งออกแม้จะเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่มากพอทำให้เกิดการผลิตใหม่มากนัก ทำให้การจ้างงานยังไม่กระจายตัว รายได้ของประชาชนจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มอาชีพ นางสาวดารณี ระบุว่า เรื่อง NPLs ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่ทั้งแบงก์ชาติและแบงก์พาณิชย์ ติดตามดูอยู่อย่างใกล้ชิด ดูว่าจะปัญหาลามไหลต่อเนื่องหรือไม่ โดยที่ล่าสุดมีแนวโน้มของ NPLs จากนี้ไปน่าจะเริ่มเติบโตในอัตราที่ชะลอตัว และน่าจะอยู่ระดับสูงสุดภายในปีนี้ เพราะเคยมีผลการศึกษาพบว่า เอ็นพีแอล จะเป็นตัวเลขที่ตามหลังช้ากว่าการเติบโตของเศรษฐกิจประมาณ 2-3 ไตรมาส รายละเอียด และมุมมองดังกล่าว สร้างความกระจ่างไม่ใช่น้อยว่า รากฐานอันเปราะบางของเศรษฐกิจไทยนั้น ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างโดดเดี่ยว แต่เป็นผลพวงของการสั่งสมหลากหลายมติ โดยมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นแกนหลัก หากแก้แกนหลักของปัญหาไม่ได้ อย่าได้ตั้งความหวัง หรือหลงเชื่อคำมั่นสัญญาลมๆ แล้งๆ จากคนที่นั่งกุมอำนาจกำหนดนโยบายแต่ชอบอ้างว่าตนไม่ใช่นักการเมือง