อสังหาฯ

ต้อนรับเทศกาลปีใหม่จากปีหมาดุสู่ปีหมูทอง "ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์" ได้รวบรวมประเด็นสุดร้อนแรงแห่งปี 2561 มาฝากนักลงทุนทุกท่าน โดยในวันนี้จะนำเสนอเรื่องราวของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกได้ว่าเจอปัจจัยลบซ้ำซ้อนจนส่งผลให้ราคาหุ้นในปี 2561 ดูไม่จืด ไล่เลียงมาตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.61 จากการที่ DDproperty (ดีดี พร็อพเพอร์ตี้) เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศไทย เผยผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 (DDproperty Consumer Sentiment Survey ครึ่งปีแรกของปี 2561) พบคนอยากซื้อบ้านส่วนใหญ่มองราคาอสังหาฯ แพงเกินกว่าที่ควรจะเป็น และภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดี จึงทำให้ความพึงพอใจที่มีต่อตลาดอสังหาฯ ลดลง และอยากให้ภาครัฐออกมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยรอบใหม่ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ พร้อมจับตากลุ่มมิลเลนเนียล อนาคตตลาดอสังหาฯ แถมตบท้ายด้วยการฝากไปถึงภาครัฐว่า ภาครัฐควรสนับสนุนให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดย อันดับ 1 ร้อยละ 69 อยากให้รัฐกำหนดเกณฑ์ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ อันดับ 2 ร้อยละ 62 อยากให้รัฐออกมาตรการหรือนโยบายช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรก และ อันดับ 3 ร้อยละ 45 อยากให้รัฐควบคุมอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ส่งผลให้ในเวลาต่อมา เมื่อวันที่ 4 ต.ค.61 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาเปิดเผยว่า ธปท.ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) ส่วนการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป กำหนดว่าการกู้ตั้งแต่หลังที่ 1 ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5-10% (RW by LTV 90-95%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง สำหรับสาเหตุที่ต้องมีการปรับปรุงเกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินหย่อนลง ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้ก็สามารถขอสินเชื่อได้ ขณะที่พบสัญญาณการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนโดยหลังผลตอบแทนที่สูง (search for yield) สูงขึ้น หากไม่มีการกำกับดูแลที่เหมาะสมอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงและความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจการเงินได้ ทั้งนี้เพื่อดูแลความเสี่ยงจากการเก็งกำไรและให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวนส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ ทั้งเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม เป็นต้น จากปัจจุบันนับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้นโดยมีผลบังคับใช้เฉพาะกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และสินเชื่อที่จะ refinance อย่างไรก็ดี ในเวลาต่อมา เมื่อวันที่ 11 ธ.ค.61 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา ได้มีการเผยแพร่หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติใหม่โดยมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย.2562 โดยมีเนื้อหาดังนี้ คลิกเพื่ออ่านประกาศ โดยภายหลังการประกาศหลักเกณฑ์ดังกล่าว ส่งผลให้ราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาฯปรับตัวลดลงอย่างพร้อมเพรียงกันทันที (ยกเว้น SIRI และ ORI) ดังนี้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 7.55 บาท ลบ 0.15 บาท หรือ 1.95% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 6.29 พันล้านบาท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 3.88 บาท ลบ 0.06 บาท หรือ 1.52% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 5.19 พันล้านบาท บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 18.70 บาท ลบ 0.30 บาท หรือ 1.58% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 1.38 พันล้านบาท บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 19.50 บาท ลบ 0.50 บาท หรือ 2.50% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 2.89 พันล้านบาท ทั้งนี้ เกณฑ์คุมสินเชื่อดังกล่าว สิ่งที่ถือเป็นปัจจัยกดดันคือเรื่องของเงินดาวน์ โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อยร้อยละ 20 ของมูลค่าหลักประกัน เท่ากับว่าการที่ผู้บริโภคจะซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาเงินกู้ที่ 2 จะต้องมีเงินดาวน์เพียงพอร้อยละ 20 ซึ่งอาจจะทำให้เกิดการชะลอตัวการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในขณะที่ปัจจัยลบจากเกณฑ์คุมอสังหาฯ ยังไม่ซา กลับมีปัจจัยลบใหม่เข้ามาอีกครั้ง ในวันที่ 20 ธ.ค.61 หลังจากที่ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 จากระดับร้อยละ 1.50 เป็นระดับร้อยละ 1.7 อันเป็นการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการดำเนินนโยบายการเงิน (policy space) ในอนาคต ซึ่งเปรียบเสมือนเป็นเคราะห์ซ้ำกรรมซัดของกลุ่มอสังหาฯ ทั้งนี้การขึ้นดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านลดลงได้ เพราะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จึงได้วงเงินกู้น้อยลง ส่งผลให้ราคาหุ้นได้ปรับตัวลดลงมารับกับปัจจัยดังกล่าวอีกรอบ (ยกเว้น SPALI) ดังนี้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 6.80 บาท ลบ 0.20 บาท หรือ 2.86% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 9.99 พันล้านบาท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 3.54 บาท ลบ 0.02 บาท หรือ 0.56% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 2.84 พันล้านบาท บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 1.27 บาท ลบ 0.01 บาท หรือ 0.78% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 3.57 หมื่นล้านบาท บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 18 บาท ลบ 0.20 บาท หรือ 1.10% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 821.70 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI โดยราคาปิดตลาดฯ อยู่ที่ 6.90 บาท ลบ 0.30 บาท หรือ 4.17% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 9.02 พันล้านบาท ส่วนแนวโน้มภาพรวม ปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล และในพื้นที่ภูมิภาค โดยคาดว่าจะมีการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ทั้งนี้ เป็นที่น่าจับตาว่า ทิศทางของหุ้นอสังหาริมทรัพย์หลังจากถูกปัจจัยกดดันอย่างหนักทั้ง 2 อย่างจะเป็นอย่างไร อีกทั้งเป็นที่น่าจับตาว่าภายหลังจากที่หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถูกบังคับใช้จริงในปี 2562 นั้น จะส่งผลให้บริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาฯ มีรายได้ลดลง และจะรับมือกับปัญหานี้ได้อย่างไร?