โครงการ Lotus’s Mall Bangna

นางเสาวลักษณ์ ถิฐาพันธ์ ประธานคณะผู้บริหารกลุ่มธุรกิจค้าส่ง และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มสายงานการเงินการบัญชีและบริหารงานกลาง บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT แจ้งผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประทศไทย (ตลท.) ว่า ตามที่ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีหนังสือแจ้งให้ CPAXT ชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในบริษัทย่อยอย่าง บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) และการเข้าร่วมลงทุนในทรัพย์สินใน โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat บริษัทฯ ขอเรียนชี้แจงดังนี้ 1. ในปัจจุบันบริษัทฯ ดำเนินกิจการค้าส่งค้าปลีกและบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้าและเป็นผู้นำค้าส่งค้าปลีกระดับเอเชียที่มีพื้นที่ขายกว่า 2.7 ล้านตารางเมตร และบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้ากว่า 1.5 ล้านตารางเมตร ดังนั้น การที่บริษัทฯเข้าลงทุนในทรัพย์สินใน โครงการ Lotus’s Mall Bangna จึงเป็นการลงทุนในธุรกิจหลักและธุรกิจปกติของบริษัทฯ ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ มีพื้นที่ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ซึ่งองค์ประกอบหลักของพื้นที่และรายได้มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 48,000 ตารางเมตร และการเปิด ร้านโลตัส Hypermarket ในรูปแบบใหม่ เพื่อต่อยอดจากรูปแบบธุรกิจในปัจจุบัน นอกจากนี้ ที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้มีการเปิดตัว โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นแฟลกชิปต้นแบบศูนย์รวมการใช้ชีวิตบนพื้น 47,000 ตารางเมตร และอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขยายพื้นที่เช่า หลายแห่ง อาทิ โลตัสอุดรธานี โลตัสสระบุรี และ แม็คโครสาทร รวมทั้งมีแผนพัฒนาพื้นที่เช่าในอนาคตในทำเลศักยภาพอีก 16 แห่ง คาดว่าภายในปี 2572 จะสามารถขยายพื้นที่เช่าถาวร (NLA) ได้กว่า 200,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้กำไรจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้ามีสัดส่วนเป็นสาระสำคัญของกำไรสุทธิของบริษัทฯ 2. การจัดตั้ง บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) มีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในธุรกิจหลักของบริษัทฯ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna บริษัทฯ ขอยืนยันว่าบริษัทฯ ไม่ได้มีการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นใดในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนการลงทุนในโครงการอื่นๆ ของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) สัดส่วนการลงทุนของ บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใน AGP จำนวนร้อยละ 5 เป็นสัดส่วนที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่ บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใช้ในการร่วมลงทุนใน AGP ซึ่งได้แก่ หุ้นร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ซึ่งหุ้นดังกล่าวมีมูลค่าเท่ากับมูลค่าสุทธิของทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จำนวน 420 ล้านบาท จึงคิดเป็นร้อยละ 5 ของทุนจดทะเบียนของ AGP ซึ่งมีจำนวน 8,390 ล้านบาท 3. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ เป็นไปตามกระบวนการลงทุนปกติ ซึ่งบริษัทฯใช้ในการพิจารณาโครงการใหม่ และการเปิดร้านใหม่ที่มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องและสอดคล้องกับยุทธศาสตร์การดำเนินงานของบริษัทฯมาโดยตลอด บริษัทฯ จะพิจารณาการลงทุนในทรัพย์สินที่จะนำมาใช้ในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทฯ คือ กิจการค้าส่ง ค้าปลีกและบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า ในกรณีที่มีความเป็นไปได้ในการลงทนุในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน บริษัทฯ จะเลือกลงทนุในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นลำดับแรก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่สร้างความยั่งยืนให้บริษัทฯ มากกว่าการเช่า และช่วยลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้หรือการต้องจ่ายค่าเช่าในราคาสูงหรือลงทุนเพิ่มเติมจำนวนมากในอนาคตตามเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าจะกำหนด อีกทั้ง มูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต ซึ่งการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ในครั้งนี้บริษัทฯ คาดว่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ในอัตราที่เป็นไปตามปกติในการเปิดร้านขนาดใหญ่แห่งใหม่ หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 10 4.โครงการ Lotus’s Mall Bangna ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 30 ไร่ 2 งาน 18.5 ตารางวา มีพื้นที่อาคารรวม 211,910 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3 อาคาร N1, N2 และ N3 โดยมีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 145,929 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 69 ของพื้นที่อาคารรวม พื้นที่ อาคารสำนักงานเกรด A จำนวนทั้งหมด 10 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณชั้น 7-16 ของอาคาร N2 โดยมีพื้นที่อาคารทั้ง 10 ชั้น รวมทั้งสิ้น 49,550 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 23 ของพื้นที่อาคารรวม อีกทั้ง มีพื้นที่ในอาคาร Central Utility Plant (CUP) ตั้งอยู่หลังอาคาร N2 ซึ่งเป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภคที่ผลิตน้ำดื่มและระบบพลังงานความเย็น มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 16,431 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 8 ของพื้นที่อาคารรวมความคืบหน้างานก่อสร้างอาคารมากกว่าร้อยละ 80 โดยคาดว่าจะเริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ ในปี 2569 5. ที่มาของแหล่งเงินลงทุนของบริษัทฯ สำหรับการลงทุนในทุนจดทะเบียนของ AGP และจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat แล้วเสร็จ คือ เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินสดของบริษัทฯ 6. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ ได้รับการวิเคราะห์และวางแผนอย่างรอบคอบ โดยการลงทุนอยู่ภายใต้การบริหารจัดการทางการเงินที่ระมัดระวัง ทำให้บริษัทฯ สามารถควบคุมภาระหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะเดียวกัน โครงสร้างทางการเงินที่มั่นคงของบริษัทฯ ทำให้การลงทุนในครั้งนี้ ไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนทางการเงินของบริษัทฯ 7. การประเมินราคาทรัพย์สินของ โครงการ Lotus’s Mall Bangna เป็นไปตามมาตรฐานของตลาด ซึ่งการประเมินโดย 3 บริษัท คือ 15 Biz, Cushman & Wakefield และ CBRE ซึ่งได้ทำการประเมินราคาหลายวิธี โดยราคาที่บริษัทฯ เข้าลงทุนเป็นราคาที่ได้จากการประเมินด้วยวิธีที่มีมูลค่าต่ำกว่า คือ การประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) โดยต่ำกว่าราคาที่ได้จากการประเมินตามวิธีต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ราคา 12,401 ล้านบาท 8. คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนใน โครงการ Lotus’s Mall Bangna วงเงินลงทุนประมาณ 15,000 ล้านบาท เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2567 โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ ในการประชุมคณะกรรมการครั้งดังกล่าว 9. บริษัทฯ ขอเน้นย้ำว่ามุ่งเน้นการดำเนินธุรกิจหลักในกลุ่มธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีกและการบริหารพื้นที่เช่าและการลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ สอดคล้องกับแผนธุรกิจที่จะนำมาซึ่งการเติบโตของบริษัทฯ และมิได้เป็นการลงทุนเพื่อให้ความช่วยเหลือแก่บุคคลใด โดยบริษัทฯ ยึดถือและปฏิบัติตามหลักธรรมาภิบาลซึ่งคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของบริษัทฯและผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน