Skyy9

แหล่งข่าวจาก บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เปิดเผยกับ “ข่าวหุ้นธุรกิจ” ว่า กรณีกองทุนประกันสังคมเข้าลงทุนในอาคาร Skyy9 ผ่านกองทรัสต์ เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุน (PE Trust) ที่มีลักษณะเป็นหน่วยลงทุน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) สำหรับ PE Trust ของกองทุนประกันสังคม จัดตั้งเพื่อต้องการลงทุนโดยตรงใน “อสังหาริมทรัพย์” ที่อยู่นอกตลาดหุ้น ทั้งในประเทศและต่างประเทศได้โดยตรงเพื่อไม่ให้ผิดเกณฑ์การลงทุน เนื่องจากกองทุนฯ ไม่สามารถลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ได้โดยตรง จึงต้องลงทุนผ่าน PE Trust ทั้งนี้การจัดตั้งกองทุนจะมีขั้นตอนการจัดตั้งคล้ายกับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกองทุนรีทอื่น ๆ แต่มีความต่างกันตรงที่กองทรัสต์ปกติเจ้าของสินทรัพย์จะเป็นผู้จัดตั้งขึ้นมา มีผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) บริหารจัดการที่ไม่ใช่ บลจ. โดยมีทรัสตี (Trustee) คือ บลจ.ดูแลอีกที ขณะที่ PE Trust จัดตั้งขึ้นโดยผู้ลงทุนมี บลจ.เป็นผู้บริหารจัดการและเป็นทรัสตี ปัจจุบันมี บลจ.ที่ได้ไลเซนส์ PE Trust เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้น เช่น บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTAM สำหรับ PE Trust ของกองทุนประกันสังคมนั้น ก่อนจัดตั้งกองทุนดังกล่าวขึ้น ต้องผ่านคณะกรรมการการลงทุนของประกันสังคม (บอร์ด) ก่อน ในการพิจารณาเห็นชอบพร้อมเคาะเม็ดเงินลงทุนเพื่อจัดตั้งกองทุนดังกล่าว โดยกองทุนนี้จะเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่ามีโอกาสสร้างผลตอบแทนสูง ทั้งในประเทศและต่างประเทศได้ในหลายสินทรัพย์ โดยมี บลจ.เอ็มเอฟซี ผู้บริหารกองทุน โดยขั้นตอนการลงทุน เริ่มจาก PE Trust ที่จัดตั้งขึ้นมา แบ่งเม็ดเงินจากเงินลงทุนรวมให้กับ บลจ.ที่รับหน้าที่บริหาร โดยให้เสนอสินทรัพย์ที่น่าลงทุนเข้ามาเพื่อพิจารณา หลังจากนั้นกองทุนจะตั้งคณะกรรมการชุดเล็กขึ้นเพื่อพิจารณาสินทรัพย์ที่มีการเสนอเข้ามา โดยในคณะกรรมการชุดนี้จะมีผู้ประเมินราคาอิสระ 2 ราย ที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จากการตรวจสอบของผู้สื่อข่าว พบว่า PE Trust กองทุนประกันสังคม ที่จัดตั้งขึ้น มีชื่อว่า “กองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุนไพร์ม แอสเซท” เพื่อเข้าซื้อหุ้นบริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด (ก่อตั้งเมื่อวันที่ 22 ก.ค. 2565) สัดส่วน 100% โดยที่ “ไพร์มเซเว่นฯ” เป็นถือหุ้นใหญ่บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด (ก่อตั้งเมื่อวันที่ 25 ม.ค. 2560) สัดส่วน 100% (จากเดิมชื่อบริษัท เอจีอาร์อี101 จำกัด) ในเครือแคส แคปปิตอลฯ ผู้เป็นเจ้าของอาคาร Skyy9 ดังกล่าว โดยข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า พบว่า จากงบการเงินปี 2566 บริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด มีสินทรัพย์รวม 6,995 ล้านบาท หนี้สินรวม 2,000 ล้านบาท รายได้รวม 53.84 ล้านบาท กำไรสุทธิ 806,809 บาท ขณะที่บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด มีสินทรัพย์รวม 3,667 ล้านบาท หนี้สินรวม 1,862 ล้านบาท รายได้รวม 12.91 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 278.62 ล้านบาท สำหรับมูลค่าอาคาร Skyy9 จากที่ซื้อ 6,900 ล้านบาท มีการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินราคาอิสระ 2 ราย ที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)คือ 1) บริษัท ซีพีเอ็ม แคปปิทัล จำกัด(CPM Capital) ที่ประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) 7,407 ล้านบาท และวิธีต้น(Cost Approach) 7,808.35 ล้านบาท 2) บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี(ประเทศไทย) จำกัด (Edmund Tie) ประเมินด้วยวิธีรายได้((Income Approach) 7,290 ล้านบาท และวิธีต้น(Cost Approach) 8,206.66 ล้านบาท ขณะที่ก่อนหน้ามีบริษัทประเมินรายหนึ่ง มีการประเมินมูลค่าอาคาร Skyy9 ไว้เพียงแค่ 3,000 ล้านบาท ขณะที่แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับอาคารสำนักงานดังกล่าว เดิมนั้นในอาคารจะมีจำนวนหลายโฉนดในอาคารเดียว กัน โดยจะมีบางส่วนที่เป็น “เอ็นพีเอ” และอยู่ในการบริหารของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM และส่วนที่เหลือจะอยู่ในความครอบครองของอีกหลายเจ้าของ (ตามโฉนด) อย่างไรก็ดี กรณีดังกล่าว บุคคล (หรือบริษัท) ที่เข้าไปซื้ออาคารดังกล่าวมานั้น ทราบมาว่า มีการเข้าไปขอซื้อทรัพย์ที่เป็นเอ็นพีเอกับ BAM และที่เหลือได้เข้าไปเจรจากับเจ้าของโฉนดแต่ละรายภายในอาคาร กระทั่งสามารถเป็นเจ้าของอาคารทั้งหมดได้ในที่สุด